Extra aflossen eigen woning hypotheek vs. beleggen

Inleiding

Van jongs af aan heb ik meegekregen dat als je vermogen op wil bouwen, je moet sparen en zo min mogelijk schulden moet hebben. Of sparen een goede lange termijnstrategie is, heb ik al in een uitgebreid artikel besproken. Daarnaast worden schulden vaak gezien als iets negatiefs. Als we het hebben over een creditcard schuld bijvoorbeeld, dan deel ik die mening. Maar hoe zit dat in het geval van je eigen woning? Is het verstandiger om extra af te lossen op je hypotheek of om juist te beleggen in aandelen?

Aandelen worden vaak genoemd als een goed alternatief voor extra aflossen op je hypotheek. Dit komt omdat als je een hypotheek hebt, je eigenlijk al een ’tegenovergestelde’ (short) positie hebt in vaste rente. Immers, je leent geld bij de bank. Daarom is het minder logisch om bijvoorbeeld te sparen of in obligaties te investeren als alternatief voor het extra aflossen van je hypotheek. Aandelen kunnen een betere optie zijn omdat ze mogelijk meer opleveren dan sparen of obligaties.

Beide keuzes hebben hun eigen voor- en nadelen, en het is belangrijk om deze goed af te wegen, afhankelijk van je persoonlijke financiële situatie en doelen. In dit artikel zal ik de voordelen, nadelen en mogelijke alternatieven aan je presenteren. Of je nu kiest voor extra aflossen of beleggen, het doel is om op de lange termijn financieel sterker te staan. Ik zal ook stilstaan bij de psychologische impact van deze keuzes.

De inspiratie voor dit artikel komt voort uit praktijkervaring. Ik heb klanten gezien die trots meerdere panden volledig met eigen geld hebben gefinancierd (waar een bonus hoofdstukje aan is toegekend). Andere klanten overwegen hun hypotheek versneld af te lossen om sneller ‘FIRE’ (Financial Independence, Retire Early) te bereiken. Dit roept natuurlijk de vraag op: wat is wijsheid?

Voordelen van extra aflossen

• Psychologisch effect: Voor veel mensen geeft het aflossen van hun hypotheek een gevoel van financiële vrijheid en zekerheid. Het idee dat je ‘schuldenvrij’ bent, kan veel rust geven. Dit is dan ook direct het voordeel dat je het vaakst hoort van mensen. Hoe ik er zelf tegenaan kijk is als volgt: Als hypotheekvrij zijn jou een bepaalde mate van vertrouwen geeft, waardoor je bijvoorbeeld nu wel die stap richting ondernemerschap durft te maken, dan is dit psychologische effect in potentie natuurlijk heel waardevol. Dat kan je in potentie ook nog eens financieel een hoop opleveren!

• Lagere maandlasten: Door extra af te lossen, verlaag je je maandelijkse hypotheeklasten, wat zorgt voor meer financiële ruimte. Immers, je betaalt over een lager bedrag rente.

💡Let op: je geniet dan ook van minder hypotheekrenteaftrek.

• Belastingvoordeel (Box 3 naar Box 1): Door extra af te lossen op je eigen woning, verschuift het geld van box 3 naar box 1. Hierdoor betaal je mogelijk minder vermogensbelasting, wat een financieel voordeel kan zijn.

Nadelen van extra aflossen

Enkele voordelen hebben we zojuist besproken. Uiteraard is er ook een andere kant van het verhaal.

• Beperkte liquiditeit: Geld dat in je huis zit, is niet snel beschikbaar. Het zit namelijk vast in stenen. Dit betekent dat je minder liquide middelen hebt als je extra aflost, terwijl beleggingen in aandelen sneller liquide gemaakt kunnen worden.

• Verminderde hypotheekrenteaftrek: Hoe meer je aflost, hoe minder je kunt profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Hiermee wordt ook rekening gehouden in het rekenvoorbeeld.

💡Let op: Vaak mag je slechts tussen de 10-20% van je hypotheek jaarlijks boetevrij aflossen. Dit betekent dat je niet zomaar je volledige hypotheek kunt aflossen zonder extra kosten te maken.

• Rendement vs. besparing: Het verwachte rendement bij beleggen ligt hoger dan de verwachte kostenbesparing bij het aflossen van je hypotheek. Wat ik daarmee bedoel? Dat lees je in de volgende paragraaf over opportuniteitskosten!

Opportuniteitskosten bij extra aflossen

Opportuniteitskosten refereert naar de waarde van het beste alternatief dat je moet opgeven wanneer je een bepaalde keuze maakt. Zo heb ik mijn eigen website gemaakt en daardoor wellicht €2.000,- bespaart. Echter kostte het mij zoveel uren aan werk, dat ik wellicht €10.000,- had kunnen verdienen als ik het had uitbesteed. De opportuniteitskosten van mijn keuze waren dus €8.000,-.

Leuk verhaal, maar wat heeft dat met dit artikel te maken?🤔

Door extra af te lossen op je hypotheek, mis je mogelijk rendement dat je anders had kunnen behalen door te beleggen (opportuniteitskosten). Historisch gezien ligt het gemiddelde rendement van beleggen in aandelen via een wereld indexfonds/ETF hoger dan de hypotheekrente, waardoor beleggen financieel aantrekkelijker kan zijn op de lange termijn.

Uiteraard is het belangrijk om hierbij ook je eigen risicotolerantie in overweging te nemen en je beleggingshorizon. Beleggen brengt immers risico’s met zich mee, terwijl aflossen zekerheid biedt. Beleggen brengt volatiliteit met zich mee, maar biedt dus ook kansen op een hoger rendement.

• Hogere verwachte rendementen bij beleggen: Breed gespreide wereld indexfondsen hebben historisch gezien een gemiddeld rendement van 8-9%, terwijl de hypotheekrente vaak lager ligt. Dit betekent dat je op de lange termijn een hoger rendement kunt behalen door te beleggen in plaats van af te lossen.
  • Ik hoor u denken: “Maar wat als ik een hypotheekrente heb van 6%? Wordt aflossen dan niet slimmer?” Deze gedachte valt in dezelfde categorie als het idee dat sparen interessanter wordt bij hogere spaarrentes. Het antwoord is dat de verwachte rendementen op aandelen (gemeten over de 5 opvolgende jaren) vaak ook hoger zijn bij hogere (hypotheek)rentes. Je vindt meer informatie hierover in dit artikel.

• Leeftijd en beleggingshorizon: Hoeveel jaar je nog hebt om je hypotheek af te betalen en hoeveel jaar je nog hebt om te beleggen spelen ook een rol in deze overweging.
  • Voor jongere mensen, bijvoorbeeld onder de 50, kan het logisch zijn om zowel de hypotheek aan te houden als volledig in aandelen te beleggen. Als je nog lang te gaan hebt, kan beleggen aantrekkelijker zijn omdat je meer tijd hebt om eventuele verliezen goed te maken.
  • Ouderen hebben mogelijk meer baat bij lagere maandlasten om financiële stabiliteit te waarborgen tijdens hun pensioen. Daarnaast beleggen veel ouderen veiliger naarmate hun pensioen dichterbij komt. Dat betekent dat de allocatie van obligaties ten opzichte van aandelen meer toeneemt. In een scenario waarin jouw beleggingsportefeuille overwegend uit obligaties bestaat, kan het extra aflossen wel degelijk leiden tot een hoger verwacht rendement. Dit heeft uiteraard te maken met het lagere verwachte rendement van obligaties t.o.v. aandelen.

Rekenvoorbeeld

Ik reken een voorbeeld door om te laten zien wat de potentiële uitkomsten zijn van extra aflossen versus beleggen. Stel dat je €10.000 beschikbaar hebt en je twijfelt tussen extra aflossen of beleggen. Ik ga er even vanuit dat je een hypotheekrente hebt van 3%. Is dat dan ook wat je effectief betaalt? Nee, want in dit voorbeeld ga ik er ook vanuit dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek, die slechts aftrekbaar is tot 37%. Effectief betaal je dus 1,89% (= 0.63 * 3%) aan hypotheekrente. Voor iedere €1 die je dan extra aflost, scheelt dat je dus 1,89% aan kosten. Duidelijk verhaal, hoop ik.

Je tweede optie is om te zeggen, weet je wat, in plaats van €10.000 extra af te lossen, ga ik daarmee beleggen in aandelen. Gemiddeld genomen kan je bij een breed gespreide wereldindex uitgaan van een nominaal (dus niet gecorrigeerd voor inflatie) rendement van ongeveer 9% per jaar. Ben je er dan? Nee, want in dit voorbeeld betaal je ook vermogensbelasting van 2,17% (= 6,04% * 36%), waarbij het heffingsvrije vermogen buiten beschouwing is gelaten. Na vermogensbelasting verdien je dus zo’n 6,83% (= 9% – 2.17%).

Extra aflossen levert je dus 1,89% op, terwijl beleggen in aandelen je in dit voorbeeld 6,83% oplevert. Financieel gezien is extra aflossen op je hypotheek dus een suboptimale keuze ten opzichte van beleggen in aandelen (uitgaande van gemiddelde rendementen van een wereld index).

Vanuit de gedachte van FIRE lijkt beleggen in aandelen financieel gezien de interessantere optie in vergelijking met extra aflossen, zeker voor jonge mensen. Toch kan in theorie een volledig afgeloste eigen woning je uiteindelijk meer opleveren, mits je daardoor die stap had gezet naar ondernemerschap en daardoor veel meer vermogen hebt vergaard. Maar dat blijft hypothetisch en is dus geen financieel feit. 😉

Bonus: het financieren van verhuurpanden in box 3

Mocht je nou een ambitieuze ondernemer zijn met de ambitie om een klein vastgoedimperium op te bouwen, dan is dit hoofdstuk voor jou de moeite waard om even door te nemen.

Als je een eigen woning bezit, dan weet je hoop ik wel dat die woning in box 1 valt. Heb je meerdere panden, die je naar alle waarschijnlijkheid verhuurt, dan vallen die panden onder box 3 en kan je daar box 3 belasting over betalen.

Zoals ik al vermeld had, ben ik meerdere klanten tegengekomen die trots meerdere panden volledig met eigen geld hebben gefinancierd. Dat is een optie. Een andere optie is op het met financiering (een hypotheek) aan te kopen en zo gebruik te maken van een hefboomeffect.

Het hefboomeffect bij vastgoedfinanciering kan een aantrekkelijke optie zijn. Door een hypotheek te nemen op een verhuurpand, kun je met minder eigen vermogen een groter vastgoedportefeuille opbouwen. Dit kan leiden tot een hoger rendement op je eigen inleg.

Stel dat je een verhuurpand koopt met een totale waarde van €400.000 en de woning stijgt in waarde met 5% per jaar. Voor het gemak laat ik zaken als vermogensbelasting en onderhoudskosten achterwegen. In realiteit hebben deze factoren natuurlijk ook impact op jouw netto rendement. Ik vergelijk de optie mét en zonder financiering:

1. Volledig met eigen vermogen kopen:
   • Je gebruikt €400.000 van je eigen geld om het pand te kopen.
   • Je ontvangt jaarlijks een huurinkomen van €20.000, wat neerkomt op een rendement van €20.000 / €400.000 = 5% op je investering.
   • Je woning stijgt met 5% in waarde wat neerkomt op €400.000 * 5% = €20.000.
   • Je totale rendement is €20.000 + €20.000 = €40.000
   • Je totale rendement op je eigen vermogen is €40.000 / €400.000 = 10%
2. Met financiering via een hypotheek:
   • Je besluit een hypotheek te nemen van €300.000 (75% van de waarde van het pand).
   • Je gebruikt €100.000 van je eigen geld.
   • De hypotheekrente bedraagt 4%, wat neerkomt op €300.000 x 4% = €12.000 aan jaarlijkse rentekosten.
   • Je woning stijgt met 5% in waarde wat neerkomt op €400.000 * 5% = €20.000.
   • Je jaarlijkse huurinkomen blijft €20.000.
   • Netto huurinkomsten na rente: €20.000 – €12.000 = €8.000.
   • Je totale rendement is €20.000 + €8.000 = €28.000
   • Het rendement op je eigen inleg is dan €28.000 / €100.000 = 28%.

Bij een volledige eigen inbreng is het rendement 10%, terwijl bij gebruik van financiering het rendement op eigen vermogen 28% is, dankzij het hefboomeffect. Als je bekend bent met het concept van ‘compound interest’ dan kan je verder zelf wel invullen wat het verschil zal zijn in eigen vermogen over een periode van 20-30 jaar. Met eigen geld pandjes aankopen kan wellicht goed aanvoelen, maar is vanuit het perspectief van vemogensoptimalisatie vaak niet de slimste keuze.

💡Let wel, er zijn risico’s:

1. Ook als je het pand niet verhuurt, zal je ‘gewoon’ je hypotheekrente moeten betalen. De bank eist zijn centen.
2. Het hefboomeffect werkt twee kanten op. Stel je woning staat leeg en de waarde daalt, dan is je rendement op eigen vermogen nog slechter dan wanneer je zonder financiering had gekocht.

Conclusie

Zo, hopelijk ben je als lezer weer iets wijzer geworden wat betreft personal finance kennis. Samenvattend denk ik dat er gesteld kan worden dat, vanuit financieel perspectief, extra aflossen op je hypotheek in veel gevallen minder aantrekkelijk is dan beleggen in aandelen. De nadruk ligt dus wel op beleggen in aandelen als alternatief. Als je het op een spaarrekening laat staan, dan heb je direct een hele andere vergelijking.

In de overweging om extra af te lossen op je hypotheek is het dus belangrijk om te kijken naar je alternatieven (sparen, beleggen in obligaties vs. aandelen). Zaken als leeftijd, beleggingsdoel en risicotolerantie hebben daar ook weer invloed op. De belangrijkste takeaway van dit artikel is wellicht wel dat je niet naar je hypotheek moet kijken in isolatie en te snel concludeert dat extra aflossen goed is, want ‘minder schulden’. Nee, je moet nadenken over de alternatieven, de opportuniteitskosten.

Zoals bij ieder artikel dat ik schrijf, wil ik benadrukken dat financieel advies echt maatwerk is. Vaak hebben bepaalde keuzes weer 2e of 3e effect gevolgen waar je zelf niet zo snel aan denkt. Met mijn hulp kun je een persoonlijke strategie ontwikkelen die zowel je financiële doelen als je risicobereidheid in balans houdt. Daarom raad ik aan om een vrijblijvend kennismakingsgesprek met mij te plannen als je behoefte hebt aan advies. Daarnaast kunnen de voorwaarden van hypotheken sterk variëren, waardoor het verstandig is om voor specifiek hypotheekadvies een gesprek met een hypotheekadviseur aan te gaan.