🔥 Nieuw: Doe mee met de Early Access van het Wealth Builders Plan – leer zelf plannen, besparen en investeren
Introductie
Als je een beetje actief bent op sociale media, heb je het vast al eens voorbij zien komen:
💬 “Maak je hypotheek aflossingsvrij, dan verhuist die schuld naar box 3 en dat is fiscaal voordelig!”
Klinkt goed, toch? Maar wat betekent dat nou eigenlijk?
Even terug naar de basis.
Als je een hypotheek afsluit voor je eigen woning, dan is dat meestal een lineaire of annuïtaire lening. Dat betekent: je betaalt rente en je lost elke maand een stukje af. Dat moet ook, want alleen dan mag je gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek in box 1.
Maar: je kunt tegenwoordig bij sommige banken kiezen om (een deel van) je hypotheek aflossingsvrij te maken. Dat wil zeggen: je betaalt alleen rente, en lost tussentijds niets af.
🤔 En waarom zou je dat willen? Vraag jij je vervolgens af..
Nou, simpel gezegd: je maandlasten worden lager. En dat betekent dat je meer cashflow overhoudt. Geld dat je zou kunnen gebruiken om te investeren, vermogen op te bouwen of… ja, ook gewoon lekkerder te leven.
Maar… er zit een fiscale twist aan.
Als je een deel van je hypotheek aflossingsvrij maakt, dan verliest dat deel z’n status als eigenwoningschuld. En wat gebeurt er dan? Juist: het verhuist naar box 3.
Dat klinkt misschien als een klein detail, maar dat is het niet. Want in box 3 gelden hele andere belastingregels, en dat kan onverwachte voor- of nadelen opleveren, afhankelijk van je situatie.
In dit artikel gaan we precies dat ontleden:
Is het aflossingsvrij maken van je hypotheek nou écht zo slim als het lijkt? Of maken veel mensen hier een dure denkfout?
Waarom zou je dit willen?
De voornaamste reden dat mensen hun hypotheek deels aflossingsvrij maken, is fiscale optimalisatie in box 3. Niet per se omdat ze lagere maandlasten willen, dat is hooguit mooi meegenomen.
Door (een deel van) je hypotheek aflossingsvrij te maken, verandert de status van dat leningdeel. Het voldoet dan niet meer aan de regels voor een eigenwoningschuld, en verhuist daarmee van box 1 naar box 3.
Waarom is dat zo?
Sinds 2013 geldt de regel dat een nieuwe hypotheek (voor eigenwoningschuld) alleen aftrekbaar is als je ten minste annuïtair of lineair aflost én dat je dit binnen 30 jaar (360 maanden) volledig doet.
Een aflossingsvrije lening voldoet daar simpelweg niet aan. En als de lening niet aan die fiscale spelregels voldoet, dan zegt de Belastingdienst:
“Prima dat je ‘m hebt, maar dan hoort-ie thuis in box 3, en is de rente niet aftrekbaar.”
En dan wordt het interessant. Want in box 3 draait alles om je vermogen:
Wat heb je, wat zijn je schulden, en wat blijft er over? Hoe lager dat bedrag, hoe minder belasting je betaalt.
Dus wat gebeurt er?
- ✅ Je creëert bewust een extra schuld in box 3
- ✅ Die schuld verlaagt je netto vermogen (rendementsgrondslag)
- ✅ En dus betaal je minder vermogensbelasting
Voor ondernemers met veel vermogen, met name in de categorie beleggingen en overige bezittingen, kan dit dus aantrekkelijk lijken.
⚠️ Maar: vergeet niet dat je iets inlevert. Namelijk: de renteaftrek die je anders in box 1 zou hebben.
In de volgende sectie leg ik uit hoe dat precies fiscaal werkt, en hoe die verschuiving van box 1 → box 3 er in de praktijk uitziet.
De rekenfout die veel mensen maken
Wat je intuïtief misschien denkt, is dit:
🔢
“Ik betaal 3% rente op mijn hypotheek, en mag die in box 1 aftrekken tegen 37% inkomstenbelasting.
Dat levert me dus effectief 1,11% voordeel op.
Als ik dat deel aflossingsvrij maak, schuift het naar box 3, en daar mag ik die schuld aftrekken tegen 2,62% fictief rendement, belast tegen 36%.
Dat is dus maar ± 0,94% belastingbesparing.
Conclusie: Het voordeel van de hypotheekrenteaftrek is groter → geen interessante move.”
Deze vergelijking klopt helaas niet.
Want je vergeet hier één belangrijk onderdeel van box 3:
👉 Het gaat niet alleen om het fictieve rendement, maar óók om het netto vermogen waarover je belast wordt.
Box 3 bestaat uit twee elementen
- Het forfaitaire rendement over je vermogen
- De hoogte van je vermogen zelf
Door een schuld (zoals een aflossingsvrij deel van je hypotheek) naar box 3 te halen, verlaag je je netto vermogen in box 3. En dáár zit vaak de echte winst.
Het kan namelijk zo zijn dat je een positief belastbaar forfaitair rendement hebt, maar alsnog geen box 3 belasting hoeft te betalen. Hoe dan? Omdat je vermogen vanwege die extra schuld beneden het heffingsvrije vermogen komt te liggen!
Tijd voor een rekenvoorbeeldje.. Op naar de volgende sectie!
Rekenvoorbeeld
Hypotheekrenteaftrek + eigenwoningforfait
Laten we het concreet maken.
Situatie:
Je hebt een woning met een marktwaarde van €1.000.000.
Daarop zit een hypotheek van €500.000, volledig annuïtair.
We gaan voor het gemak uit van een jaarlijkse rente van €15.000.
(In werkelijkheid verandert die rente bij een annuïtaire lening, maar dit houden we nu even constant om het overzichtelijk te houden.)
De rente van €15.000 mag je aftrekken van je inkomen in box 1 (echter niet tegen 49,5%).
Bij een maximaal aftrekpercentage van 37,48% betekent dat een belastingvoordeel van:
💡 €15.000 × 37,48% = €5.622
Oftewel: de belastingdienst betaalt ruim 1/3 van jouw rente mee.
Als je dit vergelijkt met het totale hypotheekbedrag van €500.000,
komt het fiscale voordeel neer op:
1,12% voordeel t.o.v. de schuld
Maar dat is nog niet alles. Je hebt ook te maken met het eigenwoningforfait.
Stel: de WOZ-waarde van je woning is €850.000
Het bijbehorende forfaitpercentage is 0,35%
→ Dat betekent een bijtelling van: €2.975
Je hebt dus een voordeel (hypotheekrenteaftrek) van €15.000, en een bijtelling van €2.975.
Het netto resultaat voor box 1 is dus:
€15.000 – €2.975 = €12.025 aan aftrekbare kosten
Oftewel: je verlaagt je box 1-inkomen met €12.025. En dit is dus het uitgangspunt als je alles annuïtair laat en niets verandert.
Omzetten naar aflossingsvrije hypotheek
Laten we nu kijken wat er gebeurt als je de situatie strategisch aanpast.
We nemen dezelfde woning van €1.000.000 en gaan uit van fiscaal partnerschap.
🏠 Je maakt €404.808 van je hypotheek aflossingsvrij,
en laat de overige €95.192 annuïtair.
Waarom precies dat bedrag? Omdat dat het maximale bedrag is waarmee je (samen met je partner) net onder de vrijstelling voor box 3 blijft.
→ Resultaat: nul euro box 3-belasting.
| Deel lening | Bedrag | Vorm | Rente | Aftrekbaar in box 1? |
| Aflossingsvrij | €404.808 | Box 3 | 4% (€16.192) | ❌ Nee |
| Annuïtair | €95.192 | Box 1 | 3% (€2.855) | ✅ Ja |
Wat gebeurt er fiscaal?
📉 Box 1
- Je renteaftrek daalt flink, omdat het grootste deel van je lening nu in box 3 zit
- Je hebt nu nog maar €2.855 aan renteaftrek
- Bij een aftrekpercentage van 37,48% levert dat nog maar €1.070 hypotheekrenteaftrek op
- Ter vergelijking: eerder was dat nog €5.622
→ Verschil: -€4.551 minder hypotheekrenteaftrek in box 1
📈 Box 3
- In de oude situatie betaalde je €11.125 aan box 3-belasting (Hoe ik daar op kom zie je later in de video)
- Door de aflossingsvrije hypotheek (als schuld in box 3) zakt je nettovermogen
- Je valt nu volledig onder de vrijstelling
→ Nieuwe box 3-belasting: €0
→ Besparing: €11.125
Wat is het netto fiscale resultaat?
| Post | Bedrag |
| Box 1 nadeel: minder hypotheekrenteaftrek | -€4.551 |
| Box 3 voordeel: lager netto vermogen | +€11.125 |
| Totaal voordeel | +€6.573 |
€6.573 aan jaarlijkse besparing aan belasting.. dat is niet niks..
“Maar Riwan, dat is niet niet helemaal eerlijk, want de rente op je aflossingsvrije lening zal in de praktijk hoger komen te liggen..”
All right, en als je de rentekosten zelf ook meerekent?
- Door de nieuwe verdeling betaal je iets meer rente in totaal (door hogere rente op het aflossingsvrije deel)
- Extra rentekosten: €4.048
- Gecorrigeerd resultaat: €6.573 – €4.048 = +€2.525 netto voordeel
Wat betekent dit dus?
✅ Je betaalt iets meer rente,
✅ maar je houdt onder de streep toch méér over,
✅ én je verlaagt je box 3-grondslag strategisch tot nul.
💡 Conclusie:
Deze constructie is in dit voorbeeld fiscaal interessant, ondanks dat je minder renteaftrek hebt.
Als het lijkt alsof de getallen die hier worden beschreven zo even uit te mouw worden geschut, bekijk dan even de video hieronder. Daar komen de getallen namelijk vandaan!
Video: zie de rekentool in actie
Ik erger me persoonlijk altijd erg aan mensen die bepaalde uitspraken doen en dan vervolgens geen concrete feiten aanleveren die die uitspraken ‘backen’.
Om die reden maak ik vaak mijn eigen rekenmodellen, zodat ik jou kan laten zien dat het ook daadwerkelijke klopt wat ik zeg. Je moet me natuurlijk niet blind vertrouwen op mijn blauwe ogen. 😉
In deze rekentool houd ik rekening met:
- Het nadeel van de hypotheekrente aftrek
- Het voordeel van box 3 belasting verlaging
- Het nadeel van de (eventueel) hogere rente
- Het berekenen van de huidige waarde van een toekomstige verplichting (wat het geval is bij een aflossingsvrije lening), a.k.a. ‘present value’
- Het nieuwe box 3 stelsel o.b.v. werkelijke rendementen → want je wil natuurlijk wel dat je beslissing future proof is
Sowieso zou ik het ontzettend waarderen als je even kort de tijd zou willen nemen om je te abonneren op mijn YouTube kanaal. Ik ben bezig daar veel gratis ‘long-form’ content te delen en jouw support helpt daar onwijs bij. Much appreciated! 💖
Conclusie
Het (deels) aflossingsvrij maken van je hypotheek kan fiscaal interessant zijn, maar alleen als je het goed doorrekent.
Veel ondernemers kijken alleen naar het verschil in renteaftrek, maar vergeten het effect op hun box 3-vermogen.
Dat is precies waar de winst zit:
Door een extra schuld in box 3 te creëren, kun je je belastbare vermogen verlagen en soms zelfs onder het vrijstellingsbedrag uitkomen.
Overigens kan je ook nog te maken hebben met aflossingsvrije hypotheken van vóór 2013 die classificeren als eigenwoningschuld (box 1). Het is daarom altijd raadzaam om je situatie na te gaan bij een hypotheekadviseur.
Wanneer is dit wel interessant?
- Je hebt flink vermogen in box 3
- Je zit net boven het vrijstellingsbedrag
- Je kunt de hogere rente op het aflossingsvrije deel dragen
Wanneer liever niet?
- Je hebt geen of weinig box 3-vermogen
- Je zit al onder de vrijstelling
- Je houdt van zekerheid en gewoon aflossen
Kortom: het kan een slimme zet zijn, maar alleen als je de hele rekensom maakt. Welke hypotheekrente jij hebt, is namelijk vrij bepalend of het zinvol is in jouw situatie.
Wil je weten of dit voor jou werkt? Plan dan een kennismakingsgesprek, dan kijken we samen naar jouw situatie.
Plan hieronder je gratis kennismaking en ontdek hoeveel slimmer je jouw vermogen kunt laten groeien. 👇
Wil je zélf aan de slag met een helder plan voor je vermogen, belasting en toekomst?
Ontdek het Wealth Builders Plan – Early Access: